［アパート経営について］注文住宅兼六の家

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アパート・マンションを建てることにより、相続税を安くする２つのメリットがあります。

（1）現金より貸家の評価が低い

相続税の評価基準を安くする方法のひとつに、建物を建てると安くなるということがあります。これを、具体例を挙げながら。実際に計算してみます。



	建物の評価は、固定資産税の評価額とすることになっている。建物×70％＝4,900万円となる。（固定資産税の評価額は、約７割とされている。）さらに貸家は、借家権（住人の権利）を差し引くことができる。の評価額×30％＝借家権 4,900万円×30％＝1,470万円（※東京の場合は30%、地域によって異なる）建物の評価額＝4,900万円－1,470万円＝3,430万円結果的に、評価額は約半分となる。

以上のように、現金で所有しているより、空き家のリスクさえなければ、アパートの方が評価額は約半分と、ぐっと安くなります。

（2）更地より貸家の土地の評価が低い

元々持っている土地にアパート・マンションを建てると、その土地は貸家建付地（かしやたてつきち）となります。
貸家建付地となると、土地に対する住人の権利として借地権と借家権の連乗積分を割り引くことができます。

※　借地権割合は商業地域圏では９割、住宅圏地域では６割・５割となります。



	更地の評価×借地権割合×借家権割合＝割引かれる金額１億円×0.7※×0.3＝2,100万円（※借地権割合は地域によって異なるが、ここでは70％とする）更地の評価－割引かれる金額＝評価額１億円－2,100万円＝7,900万円その他に小規模住宅地の評価減を適用することができる。事業用・居住用・貸付用の土地については200m²（注）まで減額してくれる。アパート・マンションの場合には、貸付用のため、50％減額がある。 7,900万円×50％＝3,950万円の評価となる。ただし、居住用の土地で適用するとこのアパートマンションの敷地では適用できない。居住の場合は、80％（一定の要件に該当しない場合には50％）減額となる。評価額を適用できる面積が限られているため、居住用の土地で適用するかマンション・アパート用地で適用するか、どちらが有利かを考えて減額することが必要である。

このように更地の場合よりも貸家を建てた土地の方が、ずっと評価額が安くなります。

	事業用の土地のうち一定のもの	……	平成11・12年相続開始／330m² 平成13年以後相続開始／400m²
	居住用の土地のうち一定のもの	……	平成13年以後相続開始／240m²

（3）アパートを建てると安くなる場合

このような広大な駐車場があります。この場合、アパートを一軒建てると土地は２つに分けて評価されますので、検討しましょう。

A 駐車場が大通り（高い路線価）と路地（安い路線価）に面している。　　評価：駐車場の土地は高い路線価で評価される。

B 1.アパートを大通り（高い路線価）側に建築する。　2.残りの駐車場はそのまま。　　評価：2の土地の駐車場は、アパートの住民のための専用駐車場でなければ安い路線価で評価され、高い路線価は影響しない。（1.2.の利用単価ごとの個別評価となる）

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